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曼谷高级公寓被行政法院撤销施工相关行政许可? (下篇)

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▼对判决所涉问题的探讨

开发商必然会就本案判决向最高行政法院上诉,在等待最终判决的同时,我们将此次法院审理中涉及的某些争议性问题提炼出来,以供对此案感兴趣的各位(无论是否具有法律教育或法律实操背景)进行探讨。

1)本案争议土地是否有可能成为公共道路(根据第33号部长规章)?

如果泰国大众捷运局(“MRTA”)的协议和同意函被修改为(i)  删除使用本案争议土地的关键条件;且(ii)反映出MRTA将本案争议土地用作公共道路,供公众使用的意图(无论是否收费),那么本案争议土地是否会成为第33号部长规章中所定义的“公共道路”?

如果上述假设成立,那么本项目用地的一侧(要求至少12米宽)将通过一条13米路面宽度的公共道路(即本案争议土地),与 Asokemontri路连接。即使这个情况下仍未能满足公共道路需要有18米的路面宽度,泰国大众捷运局和开发商仍有可能协商扩大本案争议土地的面积,以使其满足第33号部长规章下有关18米路面宽度的公共道路的要求。

然而,如果上述方案被纳入MRTA和开发商的考虑范围,MRTA还需要说明为什么根据第33号部长规章项下的本案争议土地(道路面宽度扩展为18米)会被用作公共道路,而这将属于《泰国大众捷运局法》第7条和第9条的管辖范畴。也就是说,MRTA还需要说明该等许可将如何与大众捷运业务相关或对其有利。

2最高行政法院是否有可能裁定本案争议土地为项目用地的一部分?

法院撤销该项目建设的所有政府授权,是基于其认为“MRTA向开发商出具的同意函不合法”,究其根本,《泰国大众捷运局法》未授权大众捷运局开展任何与公共捷运业务无关的活动。然而,仔细研究该法第7条,MRTA作为法人主体时的活动范围或许能有一个比该裁定更宽泛的解读。其中第7(3)条规定MRTA可以运营与“公共捷运业务”相关的业务,以及其他对该局和公众使用公共捷运有利的业务。又第4条规定,“公共捷运业务”指对公共捷运系统、列车运营、停车场及其他与该等业务相关的服务和设施提供、建设、扩建、修复、改进、维修和维护等服务。

目前,毗邻本案争议土地的区域(即上篇文章图1中标注有“MRTA”的浅绿色区域)作为MRTA月度客户的停车区使用。因此,本案争议土地不仅是本建设项目的出入口,还是MRTA的停车区和Asokemontri 路连接处的出入口。MRTA本可以不作为,但其同时将争议土地用作其管理的停车区出入口(这应属于公共捷运业务的范畴)和本项目的出入(为MRTA提供报酬),可以视为是MRTA行使其职权,充分利用该土地的最可行和最有利的选择。

如果上述观点足以说服最高行政法院,那么最高行政法院可能推翻目前法院的判决,并认为上述同意函是一项基于MRTA和公众利益的公共捷运业务。如此,同意函就不被视为违法,本案争议土地也可以合法地构成本项目用地区域的一部分。

在该假设中,本案争议土地作为本项目用地毗邻 Asokemontri 路的一侧,宽13米,因此也符合宽度12米及以上的规定要求。

3)如果本案争议土地最终不能被视作本项目用地的一部分,本项目是否只有“被拆除”这一个结果?

在这种情况下,开发商仍有机会改正本项目不合规的地方,因为《建筑管制法》(1979年)规定,在未穷尽一切办法改正非法建造的建筑物之前,不得予以拆除。因此,从法律角度来看,开发商仍可以通过其他方式,比如考虑购买毗邻的暹罗协会(The Siam Society under Royal Patronage)连接Asokemontri路的一部分土地,作为本项目用地的一部分,如此本项目也能够重新符合法律的规定。

但是,如果拆除本项目最终成为开发商的唯一选择,则将会对本项目的开发商和公寓业主造成极大的损害。

4)对公寓业主的启示

该诉讼案件使房地产买家(特别是公寓买家)产生了额外的忧虑。通常情况下,大多数个人购房者(包括一些公司购房者)都不会认为有必要对计划购买的每一处房地产进行法律尽职调查。但是出于谨慎,房地产购房者(包括个人购房者)可以考虑聘请一家专业的律所(具有当地的专业知识且性价比高)来协助识别拟购买的房地产所面临的潜在风险。

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